Perizia di stima: la chiave per valutare un immobile all’asta
Introduzione
Ogni annuncio di casa all’asta che si rispetti è sempre accompagnato da due documenti: perizia e avviso di vendita. Ti ho già parlato dell’avviso di vendita in questo articolo: ora dobbiamo scoprire a cosa serve la perizia di stima. Iniziamo!
Indice
Cos’è la perizia di stima
La perizia di stima è un documento predisposto da un incaricato del Tribunale, chiamato “esperto stimatore“. L’esperto, dopo aver visitato l’immobile e studiato la documentazione a sua disposizione, dà un valore al bene. Quel valore in genere costituisce il prezzo base a cui l’immobile viene messo all’asta.
La perizia di stima segue uno schema più o meno fisso: vediamo qual è!
Il contenuto della perizia
L’identificazione del bene
La perizia si apre sempre con una descrizione dell’immobile messo all’asta.
Troveremo quindi tutti i dettagli pratici: se la casa è a più piani, se fa parte di un condominio, quando è stata costruita, etc. La perizia descrive a grandi linee anche gli interni, con indicazione del numero di stanze e di come sono disposte.
Spesso (ma non sempre) alle descrizioni sono allegate delle fotografie, per cui la perizia diventa ancora più utile!
Lo stato di occupazione
Ogni perizia contiene sempre anche l’indicazione dello stato di occupazione: l’esperto stimatore specifica se l’immobile è attualmente abitato e da chi.
Potremmo trovare ad esempio la dicitura “immobile occupato dal debitore/dall’esecutato“, oppure “immobile occupato in forza di contratto di locazione“.
La differenza è molto importante!
Se la casa è occupata dal debitore, significa che, una volta terminata l’asta e aggiudicato l’immobile, dopo che il Giudice avrà emesso il decreto di trasferimento, verrà ordinato il rilascio dell’immobile. Se il debitore non se ne va spontaneamente, il Giudice potrà anche ordinare il rilascio coattivo.
L’immobile potrebbe essere anche occupato per effetto di un contratto di locazione: in questo caso, bisogna distinguere a seconda della opponibilità alla procedura.
Se il contratto di locazione è opponibile alla procedura, l’aggiudicatario dovrà aspettare che il contratto arrivi a scadenza.
Se, invece, non è opponibile, dopo il decreto di trasferimento verrà ordinato il rilascio, come per il debitore.
Vincoli e oneri sul bene
In questa sezione, l’esperto stimatore precisa tutti i vincoli da cui il bene è affetto.
Il bene all’asta è solitamente gravato da ipoteca, che viene meno al momento dell’aggiudicazione.
Potranno però esserci ulteriori vincoli, come una servitù di passaggio di un vicino. Occorre dunque leggere sempre molto bene questa parte, per evitare inconvenienti.
La perizia, comunque, solitamente specifica quali vincoli verranno cancellati dalla procedura e quali rimarranno, quindi orientarsi è più semplice di quanto sembri.
Pratiche edilizie e conformità
Questa è senza dubbio la parte più importante della perizia, perché specifica quali lavori sono stati fatti sul bene e le eventuali difformità e/o abusi edilizi esistenti.
Viene specificato non solo il tipo di abuso, ma anche come risolverlo e i costi stimati per la sanatoria, che vengono sempre detratti dal prezzo indicato come valore del bene.
Come dicevo, è una sezione molto importante, perché ci aiuta a capire se la casa sarà immediatamente abitabile o se sarà prima necessario ristrutturarla o procedere a lavori impegnativi.
A seconda delle tue esigenze e possibilità, potrà essere più adatta una casa interamente da ristrutturare (che sarà chiaramente messa all’asta a un prezzo molto basso) oppure già pronta, senza molti lavori da fare.
Valutazione complessiva
La perizia, in genere, si chiude con una tabella o una descrizione che riepiloga lo stato dell’immobile e ne quantifica il prezzo.
Si procede innanzitutto con il calcolo del valore di mercato del bene, tenuto conto di vari fattori, come l’ubicazione, la metratura, lo stato del mercato immobiliare, etc.
Dal valore di mercato, si detraggono i costi stimati per la sanatoria degli eventuali abusi edilizi riscontrati, che chiaramente incidono sul valore della casa.
Questo prezzo molto spesso viene scontato di un ulteriore 10% o 15%, al fine di permettere una vendita più agevole: è il cosiddetto “prezzo di pronto realizzo“.
L’importo risultante dopo questi calcoli è il valore d’asta del bene, definito anche prezzo base, ed è la cifra a cui verrà messo all’asta l’immobile la prima volta.
Se non vuoi perdere tempo a leggerti perizie da mille pagine, contattami e spiegami le tue esigenze.
Ci penserò io ad analizzarle per te e a aiutarti nella partecipazione.
Come leggere la perizia di stima
Nel momento in cui ti ritrovi in mano una perizia per un’asta cui vuoi partecipare, concentrati su queste informazioni:
- Ci sono abusi edilizi? Identifica subito la quantità di difformità e presta attenzione ai costi stimati per sanarle;
- Gli eventuali abusi sono sanabili? Presta attenzione non solo al costo per la sanatoria, ma anche quanto tempo può volerci affinché l’immobile sia a posto;
- Come è stato calcolato il prezzo? Cerca di capire se è un affare in base a quanti “sconti” sono stati applicati e se il prezzo al metro quadro è buono;
- Ci sono vincoli gravosi sul bene? Distingui tra quelli cancellabili dalla procedura (es. l’ipoteca del creditore) e quelli che non lo sono. Su questi ultimi, valuta quanto incidono sulla vivibilità della casa: ad esempio, una servitù di passaggio in favore del vicino dà più fastidio di una servitù di passaggio di un acquedotto;
- L’immobile è libero? Se non lo è, cerca di capire se diverrà libero al momento dell’aggiudicazione oppure no;
- Ci sono spese aggiuntive da considerare? La perizia indica sempre anche eventuali oneri condominiali (sia arretrati che non), in modo da capire se l’aggiudicatario deve tener conto di costi fissi aggiuntivi.
Chiaramente, consiglio sempre di leggere tutta la perizia, perché rappresenta una vera e propria “carta d’identità” del bene all’asta.
Si può analizzare velocemente una perizia?
La risposta è: sì, ma non da soli.
Uso ormai da un anno un’intelligenza artificiale personalizzata che ho creato appositamente, basata su ChatGPT, che mi aiuta a riassumere in pochi secondi tutto il contenuto di un avviso di vendita e/o di una perizia.
Questo GPT, in particolare, riconosce subito il documento caricato e poi:
- se è un avviso di vendita, snocciola immediatamente le informazioni necessarie, calcolando anche in automatico l’importo della cauzione e dell’offerta minima, se non sono specificate nell’avviso;
- se è una perizia, indica con un linguaggio semplice le criticità dell’immobile, cioè eventuali abusi e irregolarità e costi di sanatoria, stato di occupazione del bene, vincoli pregiudizievoli e via dicendo.
Ho condiviso il link al GPT con chiunque abbia acquistato anche solo un mese di abbonamento premium alla newsletter, perché lo trovo uno strumento veramente utile e affidabile, quantomeno per velocizzare un po’ il lavoro di valutazione della convenienza di un’asta.
Ovviamente, consiglio sempre di riverificare le informazioni fornite dal GPT, in quanto l’avviso potrebbe non essere stato letto o interpretato alla perfezione dall’intelligenza artificiale. Personalmnete, tendo a utilizzarlo come un recap veloce di una perizia che ho già letto.
Conclusione
Questo articolo dovrebbe averti fatto capire quanto sia importante saper leggere una perizia di stima e averti fornito gli strumenti per interpretarla. Ovviamente, qualora tu decidessi di rivolgerti ad un consulente, non sarà tuo onere prestare attenzione a tutti gli aspetti della perizia, perché sarà il consulente a occuparsene; resta comunque molto importante saper individuare le informazioni necessarie, anche solo per valutare se valga la pena partecipare a un’asta o meno.
Grazie per l’attenzione e… ci rileggiamo presto 😉
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