Introduzione
Non tutti sanno perché una casa va all’asta, quali procedure ci sono dietro e quali sono le scelte che il proprietario può fare per evitare di perdere la casa. È molto utile conoscere tutti i meccanismi alla base, perché ci aiutano a fare acquisti più ponderati e corretti. Vediamoli insieme!
Indice
In quali casi una casa va all’asta
Ci sono vari motivi per cui una casa può andare all’asta, ma si parte sempre dallo stesso presupposto: un debitore che deve dei soldi a un creditore. Se il creditore non viene pagato nei tempi previsti, può arrivare a pignorare i beni di maggior valore del debitore, tra cui la casa. I beni oggetto di pignoramento, se il debitore continua a non pagare, vengono messi all’asta dal Tribunale, e il ricavato va al creditore.
All’interno di questa dinamica ci sono tantissimi elementi e variabili in grado di cambiare la nostra percezione sull’acquisto all’asta.
Innanzitutto, il debitore può essere una persona o una società, e lo stesso dicasi per il creditore. Quest’ultimo, quindi, può essere una banca, un’azienda, ma anche una persona a cui il debitore, semplicemente, deve dei soldi.
Quando il debitore è inadempiente, il creditore, prima di poter procedere con il pignoramento, deve ottenere un titolo esecutivo, che è un documento da cui deve necessariamente partire l’esecuzione forzata. In altre parole, se il creditore non dispone di un titolo esecutivo, non può ottenere la vendita coattiva dei beni del debitore.
Vediamo un attimo dunque qual è la procedura che quest’ultimo deve seguire per far sì che si arrivi all’asta vera e propria.
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La procedura con cui una casa va all’asta: dal titolo esecutivo al pignoramento
Il creditore, come primissima cosa, deve dotarsi di un titolo esecutivo, che può ottenersi giudizialmente o stragiudizialmente.
L’esempio più tipico di titolo esecutivo è il decreto ingiuntivo, che è un provvedimento con cui il Giudice ordina al debitore di pagare una certa somma di denaro entro un determinato periodo di tempo.
Il debitore, se ritiene di non dover dare quei soldi (ad esempio perché ha già pagato), può presentare opposizione al decreto ingiuntivo: in questo caso parte una causa vera e propria, tra debitore e creditore, che verrà infine decisa con una sentenza. La sentenza potrà confermare o revocare il decreto ingiuntivo.
Se il decreto ingiuntivo viene confermato, oppure se il debitore non presenta opposizione, il creditore deve notificare al debitore il decreto insieme a un atto di precetto, che precisa l’importo dovuto.
Solo dopo che siano trascorsi almeno dieci giorni (ma non più di novanta) dalla notifica di questi due atti, può iniziare il pignoramento. In pratica, il creditore chiede agli ufficiali giudiziari di fare un censimento dei beni del debitore (tra cui, eventualmente, la casa allo stesso intestata) e porvi sopra un vincolo. Con questo vincolo, si ordina al debitore di non vendere o regalare i beni pignorati.
La procedura esecutiva
A questo punto, il creditore deve iniziare un’altra procedura, detta “procedura esecutiva”, iscrivendo a ruolo il pignoramento.
Non tutto è perduto per il debitore! Infatti, può ancora chiedere la conversione del pignoramento, che consiste nel sostituire ai beni pignorati una somma di denaro. La richiesta di conversione del pignoramento deve essere accompagnata dal versamento di un importo pari almeno a un sesto del debito complessivo. Può essere chiesta anche una rateizzazione fino a 48 mesi del debito residuo.
Se viene proposta questa istanza, il Giudice dell’esecuzione sospende la procedura esecutiva e verifica la regolarità dei pagamenti; se il debitore adempie correttamente, il pignoramento viene meno e il processo si conclude.
Se, invece, il debitore non chiede la conversione, oppure non rispetta i pagamenti, la procedura prosegue. Il creditore deposita un’istanza di vendita, con cui si chiede al Giudice di mettere all’asta i beni pignorati.
Il Giudice, a quel punto, verifica che il creditore abbia depositato tutti i documenti necessari e nomina tre soggetti: l’esperto stimatore, il custode giudiziario e il delegato alla vendita.
L’esperto stimatore dovrà redigere una perizia di stima del bene, per aiutare il Giudice a determinare il prezzo di vendita. Il custode, invece, ha il compito di prendersi cura dell’immobile, incassando i canoni di locazione se presenti, provvedendo agli eventuali lavori di manutenzione necessari, e così via. Il delegato alla vendita, nominato per ultimo, ha il compito di organizzare l’asta vera e propria.
Dopo l’asta
Molti pensano che, una volta che una casa va all’asta, al debitore non resti nulla. Per fortuna, non è sempre così!
Il delegato alla vendita, una volta che l’immobile è stato venduto, redige un piano di riparto, con cui divide il ricavato della vendita tra i creditori, dando a ciascuno quanto dovuto, e versa gli oneri di procedura. L’eventuale residuo torna al debitore: è importante, quindi, ricordare che più persone partecipano alle aste, maggiore è la possibilità che il debitore ottenga dei vantaggi dalla vendita.
Conclusione
Anche se non si è esperti del settore, può essere molto utile sapere tutto l’iter per cui una casa va all’asta. Come dicevo all’inizio, una conoscenza, anche di base, ci aiuta a fare scelte ben studiate.
Ovviamente, per tutti i necessari approfondimenti, può essere utile rivolgersi a un consulente esperto per chiarire eventuali dubbi.
Grazie per l’attenzione e… ci rileggiamo presto 😉
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