Il custode giudiziario: una figura chiave delle aste immobiliari
Introduzione
Nel mondo delle aste immobiliari, ci sono diverse figure che hanno il compito di garantire che la procedura si svolga regolarmente e senza intoppi. Tra queste, il custode giudiziario occupa una posizione fondamentale. Ma chi è esattamente questo professionista e quale funzione svolge nel processo esecutivo immobiliare? Scopriamolo subito!
Indice
Chi è il custode giudiziario?
Quando un Tribunale stabilisce che una casa o una serie di oggetti debbano essere messi all’asta, nomina immediatamente due figure: l’esperto stimatore e il custode giudiziario.
L’esperto stimatore viene estratto da un elenco di periti del Tribunale e ha l’incarico di redigere la perizia di stima del bene.
Il custode giudiziario, invece, può essere una persona fisica, come un avvocato o un commercialista, oppure una società specializzata.
A partire dal 2023, è stato istituito anche un elenco dei custodi giudiziari e dei delegati alla vendita, regolato dall’art. 179-ter del codice di procedura civile. Possono iscriversi all’elenco “gli avvocati, i commercialisti e i notai che hanno una specifica competenza tecnica nella materia dell’esecuzione forzata, sono di condotta morale specchiata e sono iscritti ai rispettivi ordini professionali”.
Abbiamo capito, dunque, che potremo trovare come custode giudiziario una società, come un Istituto di Vendite Giudiziarie, o un professionista.
Se non vuoi perdere tempo a capire a cosa serve il custode giudiziario, contattami e spiegami le tue esigenze.
Ci penserò io ad analizzare i documenti per te e a aiutarti nella partecipazione.
Cosa fa il custode giudiziario?
Il delicato compito affidato al custode giudiziario dal Tribunale è quello di assicurare che l’immobile sia mantenuto in buone condizioni e che sia disponibile per le visite da parte dei potenziali acquirenti, oltre a una serie di mansioni specifiche: vediamole insieme.
Custodia e manutenzione dell’immobile
Come anticipato, il Tribunale nomina, oltre al custode, anche un esperto stimatore, che fa una stima del valore del bene.
Compito del custode giudiziario è proprio far sì che l’immobile non perda valore nel corso del tempo, in modo che al momento dell’acquisto da parte dell’aggiudicatario la casa abbia ancora il valore indicato nella perizia.
Il custode giudiziario si occuperà quindi di ogni riparazione necessaria, sia di ordinaria che di straordinaria manutenzione, utilizzando il fondo spese concesso dal Tribunale.
Organizzazione delle visite
Non tutti sanno che gli interessati ad acquistare un immobile all’asta hanno anche il diritto di visitarlo. È proprio il custode giudiziario ad occuparsi di gestire le visite del bene, avvisando per tempo il debitore, se ancora abita in quella casa.
L’acquirente non dovrà fare altro che prenotare una visita attraverso il Portale Vendite Pubbliche (PVP) e recarsi nell’immobile al giorno e all’orario concordati con il custode.
Gestione dei rapporti con il debitore
Cosa succede se il debitore sfascia la casa o in qualche modo ostacola le visite dell’immobile, spaventando così i potenziali acquirenti?
In questi casi, è compito del custode giudiziario avvisare il Giudice del comportamento del debitore e chiedere che venga ordinato il rilascio dell’immobile.
Il Giudice, infatti, può in un primo momento concedere al debitore di restare nella casa all’asta fino all’aggiudicazione, che può avvenire anche dopo qualche anno l’inizio della procedura esecutiva.
Questo, però, solo a condizione che il debitore non intralci le operazioni di vendita: se il custode giudiziario si rende conto che la presenza dell’esecutato è nociva per la procedura, può costringerlo a liberare l’immobile prima del tempo, anche avvalendosi delle forze dell’ordine.
Amministrazione economica del bene
Può capitare, invece, che l’immobile non sia abitato dall’esecutato, ma da affittuari (o, più correttamente, conduttori).
In questo caso, il custode giudiziario, se il contratto di locazione è valido ed efficace, non chiede ai conduttori di liberare la casa, bensì si occupa di verificare che continuino a effettuare regolarmente i pagamenti del canone.
E chi incassa i canoni di locazione?
Nel momento in cui iniziano le operazioni di vendita, il Giudice ordina al custode giudiziario o al delegato alla vendita di aprire il conto corrente della procedura esecutiva.
Il custode giudiziario, in un primo momento, inviterà gli inquilini a versare i canoni direttamente nel conto della procedura. Tutte le somme contenute in questo conto corrente verranno poi divise tra i creditori e l’eventuale residuo sarà restituito al debitore.
Quando la casa sarà stata aggiudicata all’asta, i canoni dovranno invece essere versati al nuovo proprietario, già a partire dal decreto di trasferimento.
Adempimenti successivi all’aggiudicazione
Dopo l’aggiudicazione del bene, il vincitore dell’asta ha 120 giorni di tempo per procedere a pagare il prezzo dell’immobile.
Non appena saldato quanto dovuto, il Giudice emetterà il decreto di trasferimento, che, come un rogito notarile, trasferisce la proprietà dell’immobile dal debitore all’aggiudicatario.
Dopo l’emissione del decreto di trasferimento, se il debitore abita ancora nella casa venduta all’asta, il custode giudiziario lo inviterà a liberare l’immobile, in modo da consentire al nuovo proprietario di trasferirsi.
Anche in questo caso, se il debitore si oppone o non adempie alla richiesta di liberazione, il custode giudiziario potrà avvalersi delle forze dell’ordine.
Conclusione
Come hai potuto vedere, il custode giudiziario è una figura chiave nelle vendite all’asta e rappresenta una risorsa preziosa per gli interessati all’acquisto.
Grazie a lui, i potenziali acquirenti potranno ottenere informazioni affidabili sullo stato dell’immobile e visitarlo personalmente, oltre ad avere la sicurezza di una liberazione rapida della casa dopo l’aggiudicazione.
Il custode giudiziario può sempre essere contattato per eventuali informazioni aggiuntive sulla vendita o sul bene all’asta, per cui non esitare a chiedere nel caso in cui avessi bisogno. Chiaramente, se tu decidessi di avvalerti di un consulente, potrai chiedere a quest’ultimo di interfacciarsi con il custode al posto tuo!
Grazie per l’attenzione e… ci rileggiamo presto 😉
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