Cos’è l’avviso di vendita (e perché è così importante)
Introduzione
Se hai già avuto modo di addentrarti un minimo nel mondo delle aste immobiliari, avrai notato che, cascasse il mondo, ogni annuncio è sempre accompagnato da due documenti: perizia e avviso di vendita. Se la perizia, di cui ti parlo in questo articolo, ha uno scopo evidente, ovvero quello di indicare le caratteristiche tecniche dell’immobile, non è invece così facile, per una persona non “addetta ai lavori” capire perché l’avviso di vendita sia tanto fondamentale. Non preoccuparti: alla fine di questo articolo, non solo saprai a cosa serve l’avviso di vendita, ma anche come leggerlo e come individuare al volo le informazioni più importanti. Iniziamo!
Indice
Cos’è l’avviso di vendita
L’avviso di vendita è un documento, predisposto dal delegato alla vendita, che contiene tutte le regole inerenti l’asta che stai visionando. La sua funzione primaria, come dice il nome stesso, è proprio quella di avvisare il grande pubblico che un bene sta andando all’asta, dovendo per forza di cose contenere informazioni precise sulla vendita e un richiamo alle regole generali.
Se, infatti, alcune regole valgono per tutte le aste (come ad esempio l’indirizzo pec a cui trasmettere la busta telematica contenente l’offerta), la maggior parte di esse è prevista appositamente per quella singola asta, per cui è molto importante leggere questo documento con attenzione!
L’avviso di vendita è formato di solito da diverse pagine fitte di informazioni. Fortunatamente seguono una struttura ben precisa, il che permette, a chi è già un po’ addentrato nel mondo delle aste, di individuare immediatamente le più importanti.
Vediamo insieme com’è formato l’avviso di vendita e a cosa prestare attenzione in modo particolare.
Com’è strutturato l’avviso di vendita
La descrizione dell’immobile
L’avviso, scritto dal delegato alla vendita, si apre con l’indicazione dei dati della procedura e del delegato stesso. Troverai subito all’inizio la modalità con cui si svolgerà la vendita, ad esempio “vendita senza incanto con modalità telematica asincrona“.
Subito dopo, troverai il numero di “lotti”, ovvero in quante parti è divisa l’asta. Se viene messo all’asta un intero condominio, ad esempio, ci potrà essere un lotto per ogni appartamento.
Segue l’indicazione del bene oggetto di asta, con specificazione sia del diritto acquistato (proprietà, nuda proprietà, usufrutto…) sia dei dati catastali dell’immobile.
Per capire bene com’è fatto l’immobile, però, è meglio leggere la perizia, che in genere contiene anche foto degli interni, la quantificazione del valore di mercato, di eventuali abusi edilizi e costi stimati per sanarli, l’indicazione dello stato di occupazione dell’immobile, etc.
I dettagli dell’offerta
Una volta superata la descrizione dell’immobile, entriamo nel fulcro dell’avviso di vendita. Vengono infatti specificati:
- il prezzo base, ovvero il valore commerciale del bene stimato nella perizia, eventualmente diminuito se siamo già al secondo o terzo tentativo di asta;
- l’offerta minima accettata, corrispondente al prezzo base scontato fino al 25% o alla cifra indicata direttamente dal delegato alla vendita;
- la data di apertura delle buste (che corrisponde all’inizio vero e proprio dell’asta);
- il termine ultimo entro cui si può inviare un’offerta di acquisto;
- giorno e ora di chiusura della gara dei rilanci, in caso di più offerenti;
- l’importo minimo dei rilanci;
- l’importo della cauzione e le modalità di versamento.
Se non trovi queste indicazioni tutte insieme, non preoccuparti. Ogni avviso di vendita è fatto a sé e ciascun delegato alla vendita può organizzare le informazioni in modo diverso, ma sono tutte cose che, prima o dopo, troverai senza dubbio all’interno dell’avviso.
La normativa di riferimento
Oltre a queste indicazioni, l’avviso di vendita contiene sempre un rimando, se non addirittura l’integrale trascrizione, degli articoli da 12 a 15 del Decreto del Ministero della Giustizia n. 32 del 26 febbraio 2015, che ha stabilito le modalità con cui presentare l’offerta online. In breve, questi articoli prevedono che l’offerta debba essere redatta sull’apposito portale (il PVP, o Portale delle Vendite Pubbliche) e inviata mediante posta elettronica certificata all’indirizzo appositamente creato dal Ministero (offertapvp.dgsia@giustiziacert.it).
Offerente e presentatore
Si precisa poi che l’offerente (chi acquista la proprietà del bene) e il presentatore (chi invia materialmente l’offerta) debbano coincidere, salvo alcune eccezioni. Ad esempio, se si vuole acquistare un bene intestandolo a una società, la società sarà l’offerente, e il suo legale rappresentante il presentatore. L’offerente può procedere anche mediante procuratore legale (un mandatario o un avvocato) munito di procura notarile.
La busta contenente l’offerta
L’avviso di vendita richiama poi il contenuto essenziale della busta, che deve indicare il prezzo offerto, la cauzione versata, il termine per il saldo prezzo… In realtà, almeno per quanto riguarda le aste telematiche, queste informazioni vengono inserite già man mano che si procede con la presentazione nell’apposito portale, per cui spesso questo richiamo non riveste grande importanza (a differenza di quanto avviene nella presentazione di offerte in formato cartaceo).
I documenti da allegare
A questo punto, l’avviso di vendita tendenzialmente ricorda quali sono i documenti da allegare (o da caricare nel Portale). Non possono sicuramente mancare l’attestazione dell’avvenuto versamento della cauzione e i documenti di identità dell’offerente ma, oltre a questi, possono essere richieste anche la visura camerale della società per cui si sta formulando l’offerta e la procura speciale alla presentazione.
La cauzione
Una volta descritto analiticamente il contenuto dell’offerta, l’avviso prosegue specificando i dati inerenti la cauzione (se non già trattata in precedenza) e ricordando che l’offerta presentata è irrevocabile, non potendo più essere ritirata dopo l’invio.
Le scadenze e i prolungamenti
Si arriva poi alla descrizione della modalità con cui si svolgerà la vendita vera e propria.
In questo punto, occorre fare attenzione in particolare alla scadenza dell’asta (oltre alla quale non sarà più possibile fare rilanci) e al tempo previsto per i prolungamenti, cioè quanto tempo deve passare dall’ultimo rilancio prima che venga dichiarata l’aggiudicazione.
Se, ad esempio, l’avviso prevede che la gara si chiuda alle ore 15:00, con prolungamenti di dieci minuti, cosa succede se rilancio alle 14:58? A seconda della piattaforma utilizzata per la gara, ci possono essere due diversi esiti:
- alcuni portali aggiungono il prolungamento all’orario in cui è stata fatto il rilancio: nel nostro esempio, la gara si chiuderà dieci minuti dopo il rilancio, quindi alle 15:08;
- altre piattaforme aggiungono il prolungamento all’orario inizialmente previsto per la chiusura della gara: nel nostro esempio, la gara si chiuderà dieci minuti dopo il termine stabilito nell’avviso di vendita, quindi alle 15:10.
L’aggiudicazione
In ogni caso, una volta terminata la gara, si avrà luogo all’aggiudicazione, con restituzione agli offerenti non vincitori della cauzione versata. Il vincitore dovrà invece saldare il prezzo entro 120 giorni.
Seguono, nell’avviso di vendita, alcune indicazioni accessorie di natura tecnica, quali norme inerenti la garanzia per vizi nelle aste, la suddivisione degli oneri pubblicitari tra i creditori, e via dicendo.
Come vedi, l’avviso contiene moltissime informazioni, alcune più rilevanti, altre meno: è molto importante saper distinguere a colpo d’occhio quali guardare, per cui vorrei spiegarti…
Se non vuoi perdere tempo a leggerti mille avvisi di vendita, contattami e spiegami le tue esigenze.
Ci penserò io ad analizzarli per te e a aiutarti nella partecipazione.
Come leggere l’avviso di vendita
Nel momento in cui ti ritrovi in mano un avviso di vendita per un’asta cui vuoi partecipare, cerca, nell’ordine, queste informazioni:- Sei ancora in tempo per fare un’offerta? Identifica subito il termine ultimo entro cui versare la cauzione e quello entro cui inviare l’offerta telematica (attenzione anche all’orario indicato!);
- Quanto devi versare per presentare l’offerta? Questi dati sono contenuti o dopo la descrizione del lotto o a metà avviso, quando si parla della cauzione e delle modalità con cui versarla;
- Quanto devi offrire? Cerca l’indicazione dell’offerta minima o, se non c’è, del prezzo base e della percentuale da togliere per calcolare l’offerta minima;
- Come devi presentare l’offerta? Di solito è specificato fin da subito se si tratta di un’asta cartacea, telematica o mista ma, nel dubbio, controlla nella sezione dedicata alla modalità di invio dell’offerta;
- Quali documenti devi allegare? Spoiler: preparati sempre copia dei documenti di identità e del codice fiscale e la ricevuta di versamento della cauzione, ma assicurati di avere anche una procura notarile al presentatore (se non presenti tu direttamente l’offerta) e la visura camerale se acquisti per conto di una società;
- Quando chiude l’asta? Molto importante per assicurarti di non perdere l’occasione di fare rilanci, nel caso in cui ci fossero più offerenti.
Si può analizzare velocemente un avviso di vendita?
La risposta è: sì, ma non da soli. Uso ormai da un anno un’intelligenza artificiale personalizzata che ho creato appositamente, basata su ChatGPT, che mi aiuta a riassumere in pochi secondi tutto il contenuto di un avviso di vendita e/o di una perizia. Questo GPT, in particolare, riconosce subito il documento caricato e poi:- se è un avviso di vendita, snocciola immediatamente le informazioni che ti ho richiamato sopra, calcolando anche in automatico l’importo della cauzione e dell’offerta minima, se non sono specificate nell’avviso;
- se è una perizia, indica con un linguaggio semplice le criticità dell’immobile, cioè eventuali abusi e irregolarità e costi di sanatoria, stato di occupazione del bene, vincoli pregiudizievoli e via dicendo.
Conclusione
Questo articolo dovrebbe averti fatto capire quanto sia importante saper leggere un avviso di vendita e averti fornito gli strumenti per interpretarlo. Ovviamente, qualora tu decidessi di rivolgerti ad un consulente, non sarà tuo onere prestare attenzione a tutti gli aspetti dell’avviso di vendita, perché sarà il consulente a occuparsene; resta comunque molto importante saper individuare le informazioni necessarie, anche solo per valutare se valga la pena partecipare a un’asta o meno. Grazie per l’attenzione e… ci rileggiamo presto 😉
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