Introduzione
Quando si decide di acquistare una casa, una delle prime scelte da affrontare riguarda il metodo di acquisto: meglio comprare all’asta o nel mercato ordinario, tramite un’agenzia immobiliare? Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi, e la decisione dipende spesso da fattori come il budget, il tempo a disposizione e il livello di esperienza del compratore. In questo articolo analizzeremo nel dettaglio le principali differenze tra l’acquisto all’asta e quello tramite agenzia, evidenziando i pro e i contro di ciascuna modalità. L’obiettivo è fornirti tutte le informazioni necessarie per prendere una decisione consapevole e adatta alle tue esigenze. Vediamo le principali differenze tra i due tipi di acquisto.
Indice
Il prezzo
Il prezzo è sempre un aspetto fondamentale di ogni tipo di acquisto. Tutti noi, infatti, vogliamo ottenere il massimo della qualità al minor costo possibile.
Da questo punto di vista, comprare all’asta offre spesso occasioni più vantaggiose. Qui il prezzo base viene stabilito da un perito nominato dal tribunale, che tiene conto di eventuali difetti o costi di ristrutturazione. Ad esempio, una casa valutata 150.000 euro, con lavori stimati in 10.000 euro, avrà un prezzo di partenza di 140.000 euro.
L’ulteriore vantaggio è che l’acquirente non è tenuto a offrire l’esatto importo del prezzo base. Nelle aste, infatti, normalmente si presenta l’offerta minima, che corrisponde al prezzo base scontato del 25%. Nell’esempio che abbiamo visto sopra, quindi, l’offerta minima è pari a 105.000 euro.
Inoltre, se non ci sono offerenti al primo tentativo, la casa viene rimessa all’asta a un prezzo base ribassato del 25%, e così via per tutti i tentativi successivi. Chiaramente, con la diminuzione del prezzo base, scende anche l’offerta minima.
Tirando le somme, comprare all’asta un immobile consente di ottenere un prezzo significativamente inferiore rispetto al suo reale valore di mercato.
Nel mercato ordinario, invece, il prezzo è stabilito dal venditore. Tramite l’agenzia immobiliare, potrai trattare un po’ sul prezzo, sperando che il venditore accetti di farti uno sconto.
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I difetti nascosti dell’immobile
Quando compri tramite agenzia, non conosci le esatte condizioni dell’immobile: devi fidarti delle parole del venditore e dell’agente immobiliare. Certo, puoi incaricare un perito o aspettare i controlli della banca in caso di mutuo, ma qualcosa può sempre sfuggire.
Questa situazione è chiamata asimmetria informativa. Il Codice Civile, all’art. 1490, prevede una specifica tutela per l’acquirente, chiamata garanzia per vizi. In pratica, se dopo l’acquisto emergono problemi, il compratore può chiedere la diminuzione del prezzo o addirittura restituire l’immobile e ottenere il rimborso completo.
Nelle aste, l’asimmetria informativa non esiste e le sorprese sono ridotte al minimo. Gli interessati possono sempre consultare la perizia del tribunale, che è un documento dettagliatissimo che non nasconde nulla. Dai difetti strutturali agli abusi edilizi, tutto è messo nero su bianco.
Di conseguenza, negli acquisti all’asta non si applica la garanzia per vizi. Proprio per questo, spesso il perito applica già uno sconto al prezzo base, in modo da tenere conto di eventuali difetti nascosti. In questo modo si garantisce un vantaggio economico all’acquirente, per compensare l’assenza di tutele future.
I costi extra per l’acquisto
L’acquisto tramite agenzia immobiliare comporta diversi costi extra che non possono essere ignorati. Le commissioni richieste dalle agenzie variano in genere dal 3% al 7% del prezzo di vendita dell’immobile, rappresentando un esborso significativo.
Agli onorari di agenzia vanno aggiunti i costi notarili, che spesso raggiungono diverse migliaia di euro. Se si decide di finanziare l’acquisto con un mutuo, si dovranno inoltre sostenere le spese di istruttoria bancaria e un aumento dei costi notarili. Questo perché il Notaio, oltre all’atto di trasferimento della proprietà (il rogito) dovrà anche formalizzare la concessione del mutuo.
Con le aste giudiziarie, molti di questi costi si riducono o scompaiono del tutto.
Innanzitutto, non essendo obbligatorio affidarsi a un’agenzia, si possono evitare le commissioni immobiliari. Inoltre, la perizia dell’immobile, redatta dal tribunale, è già disponibile e può essere utilizzata anche dalla banca per l’erogazione del mutuo, riducendo i costi per l’istruttoria.
Il passaggio di proprietà, poi, viene formalizzato direttamente dal Giudice con un decreto di trasferimento, eliminando quindi i costi del rogito notarile. Le spese notarili saranno dovute solo se scegli di chiedere un mutuo per l’acquisto, ma saranno molto più basse rispetto ai costi di un rogito.
I tempi necessari per l’acquisto
Il mercato ordinario, dal punto di vista delle tempistiche, è caratterizzato da una maggiore flessibilità. Se l’acquirente ha bisogno di qualche mese per ottenere il mutuo, si possono sospendere le trattative finché non avrà avuto conferma dalla banca.
Anche il rogito, allo stesso modo, può essere fissato liberamente dalle parti in un momento comodo per entrambe, potendo essere spostato anche di qualche mese. Insomma, non ci sono scadenze prestabilite da rispettare: le parti si possono accordare liberamente per ogni passaggio.
Le aste, invece, hanno tempistiche rigide stabilite dal Tribunale e dalla legge, da cui non ci si può discostare.
Il delegato alla vendita, come prima cosa, fissa la data della vendita e il giorno e l’orario entro cui si può depositare l’offerta. È molto importante rispettare i termini di scadenza, perché un ritardo anche di pochi minuti potrà comportare il rigetto dell’offerta!
Anche per il saldo del prezzo ci sono tempi ben definiti. Dopo l’aggiudicazione, il vincitore ha 120 giorni per saldare il prezzo di vendita, pagando direttamente oppure con mutuo. Non sono ammesse dilazioni, a meno che non vi siano motivi validi e documentati, presentati direttamente al Tribunale con un’apposita istanza, che potrà essere accolta oppure no, a discrezione del Giudice.
Conclusione
Avere una piena consapevolezza delle differenze tra comprare all’asta e comprare in agenzia è fondamentale per fare la scelta migliore.
A seconda delle tue necessità, potrai scegliere di affidarti a un’agenzia, anche a costo di spendere un po’, oppure di comprare all’asta, cercando di ricavare un buon affare.
Ovviamente, per tutti i necessari approfondimenti, può essere utile rivolgersi a un consulente esperto per chiarire eventuali dubbi.
Grazie per l’attenzione e… ci rileggiamo presto 😉
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