Ci siamo. Dopo aver sentito di persone che hanno trovato l’affare della vita partecipando ad aste giudiziarie, o aver visto un immobile in una zona di tuo interesse a un prezzo stracciato, hai deciso di informarti su come comprare casa all’asta.
Questo articolo ti fornirà un’utile panoramica su tutti gli aspetti da considerare, compresi i rischi e i vantaggi connessi all’acquisto all’asta, spiegandoti anche in modo semplice come si partecipa a un’asta giudiziaria.
Partiamo!
Indice
Introduzione
Cominciamo dalla domanda fondamentale. Prima ancora di chiederci come comprare casa all’asta, dobbiamo chiederci: perché una casa va all’asta?
I casi, in linea generale, sono tre:
A) L’immobile è di proprietà di una persona o di una società che ha richiesto un mutuo o un finanziamento e poi non ha pagato quanto dovuto. In questi casi, l’istituto di credito può attivare un procedimento davanti al Tribunale per ottenere la vendita coattiva dei beni del debitore, tra cui anche eventuali immobili. Il ricavato viene poi diviso tra i creditori e utilizzato per pagare gli importi di procedura; alla fine, ciò che residua viene restituito al debitore.
B) L’immobile è di proprietà di una società che, trovandosi indebitata per importi che non è in grado di pagare, viene dichiarata fallita, con l’inizio di una procedura chiamata “di liquidazione”: vengono venduti tutti i beni della società (tra cui anche gli eventuali immobili) per pagare i crediti residui. Se non ci sono interessati all’acquisto, i beni possono anche essere messi all’asta.
C) Mentre i due casi indicati sopra rientrano nel novero delle aste definite “giudiziarie“, ci sono anche altri casi in cui un immobile può andare all’asta, ad esempio quando una pubblica amministrazione (tipo un Comune) mette all’asta un proprio immobile, adottando procedure amministrative diverse da quelle ordinarie.
In questo articolo ti spiegherà come comprare casa all’asta nelle prime due ipotesi, le più frequenti.
Vantaggi e svantaggi di acquistare all’asta
Comprare casa all’asta presenta una serie di vantaggi che contribuiscono a rendere questo mercato particolarmente appetibile; allo stesso tempo, ci sono alcune controindicazioni di cui è bene tenere conto.
Gli svantaggi
Togliamoci il dente e analizziamo subito gli svantaggi:
- Bene occupato.
Può capitare che il bene che va all’asta non sia vuoto, ma sia abitato dal debitore in persona oppure da un inquilino, cosa che può comportare un allungamento dei tempi necessari per la consegna dell’immobile. Infatti, può essere chiesto dal debitore un rinvio del termine indicato per il rilascio, ad esempio perché non ha ancora trovato un nuovo alloggio. Se la casa è affittata, può essere necessario aspettare che il contratto di affitto arrivi alla scadenza. Va da sé che, se la casa è affittata, già a partire dal decreto di trasferimento del bene l’inquilino dovrà versare i canoni di locazione direttamente al nuovo proprietario, il quale potrà dunque ammortizzare parte dei costi. - Incertezza sul risultato.
Presentare un’offerta per un’asta telematica non è semplice. Senza il supporto di un consulente esperto, è facile incappare in qualche errore, con la conseguenza che l’aspirante acquirente potrebbe essere escluso dall’asta. Inoltre, qualora ci fossero più offerte verrà dato il via a una vera e propria gara di rilanci, senza la certezza di aggiudicarsi l’immobile. - Incertezza sul prezzo.
Qui ci ricolleghiamo a quanto detto sopra: se ci sono più offerenti, in genere si parte dal prezzo più alto offerto e ha inizio una serie di rilanci, che può far lievitare il prezzo anche del doppio o del triplo rispetto all’offerta iniziale. - Possibili rischi “nascosti”.
Anche se, come vedremo a breve, sugli immobili all’asta c’è particolare trasparenza sui possibili difetti del bene, che vengono tutti elencati nella perizia di stima (messa fin da subito a disposizione degli interessati), c’è sempre il rischio che ci sia qualche vizio ulteriore non individuato dal perito, che venga scoperto dall’acquirente solo dopo l’aggiudicazione del bene.
I vantaggi
- Prezzo agevolato.
Quando un immobile va all’asta, ne viene prima di tutto determinato il valore effettivo nella perizia di stima. Se ci sono abusi da sanare, il perito calcola anche il presumibile costo per risolvere tutte le difformità, importo che viene sottratto dal cosiddetto “prezzo base” del bene. L’aspirante acquirente dovrà poi presentare un’offerta “minima” che, nella quasi totalità dei casi, è pari al 75% del prezzo base a cui il bene viene venduto. In sostanza, se il perito stima il valore del bene in €. 150.000 e toglie €. 50.000,00 per la presenza di abusi, l’immobile verrà messo all’asta a €. 100.000,00, con accettazione di offerte a partire da €. 75.000,00. Inutile dire che, per lo stesso immobile, nel libero mercato verrebbe chiesto almeno il triplo… - Chiarezza su eventuali abusi e irregolarità.
Come anticipato prima, ogni immobile messo all’asta deve essere prima valutato da un consulente del Tribunale, che quantifica in modo esatto il valore del bene e descrive tutti gli eventuali abusi edilizi. Il potenziale acquirente sa quindi in anticipo non solo se l’immobile abbia dei difetti (e quali), ma anche quanto costi sistemarli. Non solo! L’aggiudicatario ha un periodo di 120 giorni per sanare gli abusi, senza incorrere in alcuna sanzione. Sceglie l’acquirente, quindi, se approfittare dello sconto sul prezzo e del periodo di tolleranza per effettuare i lavori indicati. Chiaramente, se decide di aspettare e sanarli successivamente, potrebbe incorrere in una sanzione per il ritardo, cosa che comunque avviene anche acquistando da un privato… - Niente notaio, niente agenzia.
Chi si aggiudica casa all’asta non è tenuto a sostenere i costi (spesso molto alti) di un rogito notarile. Nelle esecuzioni immobiliari è infatti direttamente il Tribunale a dichiarare il passaggio di proprietà, tramite un atto che si chiama “decreto di trasferimento” (nelle esecuzioni fallimentari, invece, talvolta è un Notaio ad occuparsi del passaggio). Inoltre, non è necessario rivolgersi a un’agenzia immobiliare, perché si può acquistare all’asta anche in autonomia, o insieme a un consulente specializzato, con costi tendenzialmente molto più bassi. - Grande varietà e scelta di immobili.
Un ultimo aspetto da non sottovalutare è che, mentre il mercato immobiliare “tradizionale” tende a rimanere statico, con pochi immobili, poco margine di trattativa e poco ricambio tra le proposte, il mercato delle aste è molto più vario. Possono finire all’asta ville con scuderia e piscina, uffici e magazzini, monolocali a prezzi stracciati o anche solo un posto auto in centro storico. Inoltre, le proposte sono continuamente aggiornate, di settimana in settimana, per cui con un po’ di pazienza si può trovare la casa perfetta. Tra l’altro, se ti piace una casa ma ha un prezzo troppo alto, non devi disperare! Lo stesso immobile, se i primi tentativi vanno deserti, viene rimesso all’asta scontato del 25%, per cui vale la pena continuare a guardare.
Come trovare case all’asta nella tua città
Serve a poco sapere come comprare casa all’asta, se non si sa come trovare gli annunci!
Ogni volta che un immobile finisce all’asta, il Tribunale ordina che ne venga fatta pubblicità in appositi siti web convenzionati. Tra questi rientrano ad esempio i portali “Astalegale.net”, “Aste Giudiziarie”, “Aste Annunci”…
Non è possibile però sapere, per ogni asta, a quale di questi portali il Giudice abbia ordinato di rivolgersi.
Ce n’è uno, tuttavia, che viene per forza coinvolto in ogni procedura: parlo del Portale Vendite Pubbliche, o PVP, realizzato dal Ministero della Giustizia.
Sul Portale Vendite Pubbliche si possono trovare subito tutti gli immobili all’asta, filtrando per zona, tipologia, prezzo e Tribunale di riferimento. Una volta selezionato un annuncio interessante, è possibile avere maggiori dettagli sulla data della vendita, sul prezzo e sulle caratteristiche dell’edificio. Il sito è continuamente aggiornato, per cui non disperare se non trovi subito un immobile che risponda alle tue esigenze: è sufficiente pazientare un po’ e tenere monitorati i nuovi annunci, troverai sicuramente qualcosa di interessante!
Se non vuoi perdere tempo a consultare continuamente i siti di annunci, contattami e spiegami le tue esigenze.
Ci penserò io a cercarli per te e ad avvisarti non appena avrò trovato qualcosa che fa al caso tuo.
Come funziona la partecipazione all’asta
Ogni asta segue regole contenute in un documento molto importante, che si chiama “avviso di vendita”.
Nell’avviso di vendita, l’incaricato che gestisce l’asta specifica tutti i dettagli: quando scade il termine per presentare offerte, se l’asta è con incanto o senza, se è telematica o in presenza, etc.
Negli ultimi anni si è assistito a un forte aumento delle aste telematiche. Queste prevedono la presentazione dell’offerta direttamente online, sul Portale delle Vendite Pubbliche, e la successiva gara sul sito indicato nell’avviso di vendita.
Le principali differenze tra un’asta telematica e un’asta con modalità “cartacea” riguardano:
- la cauzione: versata con bonifico nelle aste telematiche, con assegno in quelle cartacee.
- la modalità di presentazione: online, nelle aste telematiche, consegnando una busta presso l’ufficio designato, in quelle cartacee.
- la gara e i rilanci: mentre nelle aste telematiche la gara avviene online in totale anonimato (i partecipanti sono indicati con un codice alfanumerico e non è possibile risalire al loro nome e cognome), in quelle cartacee la gara si tiene in presenza.
Prepararsi per un’asta telematica è senz’altro più complicato, almeno le prime volte. Occorre non solo avere una firma digitale e di un indirizzo di posta elettronica certificata, ma anche la liquidità necessaria per versare la cauzione con bonifico, un computer con un’ottima connessione internet (sia mai che si interrompa nel momento dei rilanci!), tutti i documenti necessari già scansionati per la presentazione, etc.
Il grosso vantaggio, tuttavia, è che questa modalità permette di acquistare comodamente immobili in tutta Italia, senza nemmeno alzarti dalla sedia, e con la possibilità di essere seguito passo passo da un professionista.
Ps: alcuni Tribunali, nella transizione tra le aste cartacee e quelle telematiche, stanno adottando una modalità definita “mista“, sincrona o asincrona, che permette di scegliere se presentare un’offerta tradizionale, con gara e rilanci in presenza, o telematica, restando a casa propria e seguendo la procedura online.
Come funzionano la gara e i rilanci
Una volta presentata l’offerta (cartacea o telematica), nel giorno prefissato bisogna collegarsi al sito o recarsi nel posto stabilito nell’avviso di vendita, per assistere all’apertura delle buste. Il delegato alla vendita apre le buste contenenti le offerte e dichiara se queste siano ammissibili o meno.
A quel punto, se c’è una sola offerta valida, l’immobile viene aggiudicato direttamente all’offerente, senza che si tenga alcuna gara tra i vari partecipanti. Attenzione: il non presentarsi per l’apertura delle buste non costituisce una revoca dell’offerta, per cui l’immobile può essere aggiudicato anche in assenza del partecipante!
Se invece ci sono più offerte valide, il delegato dà il via alla gara. I partecipanti sono liberi di effettuare rilanci, che partono da un minimo (€. 1.000, €. 5.000, €. 10.000…) stabilito nell’avviso di vendita. La gara termina quando è passato un periodo di tempo congruo (di solito 10/15 minuti) dall’ultima offerta, in modo che tutti i partecipanti abbiano modo di riflettere se rilanciare o meno e abbiano dunque la possibilità di abbandonare consapevolmente la gara.
Cosa succede dopo l’aggiudicazione?
Terminata la gara, l’aggiudicatario riceve una comunicazione da parte del Delegato alla vendita, il quale precisa tutti i costi da sostenere (inerenti imposte di registro, eventuale IVA, compenso del delegato…).
Per il pagamento di questi importi, nella maggior parte dei casi, viene utilizzata la cauzione già versata. È quindi importante ricordare che l’acquirente deve versare interamente il prezzo di aggiudicazione, senza dedurre la caparra, che verrà appunto utilizzata per coprire i costi “accessori”.
Terminata la procedura, il Delegato alla vendita trasmette all’aggiudicatario un prospetto dei costi sostenuti e verrà fatto un conguaglio. L’acquirente potrà dover sostenere ulteriori costi, se la caparra non sarà risultata sufficiente, oppure si vedrà restituire l’eventuale residuo della cauzione, se era di importo maggiore rispetto ai costi complessivi.
Dopo il versamento – anche tramite mutuo – del prezzo di aggiudicazione, il Tribunale incaricato procede a emettere il decreto di trasferimento, che serve a far passare la proprietà all’acquirente e cancellare tutti i vincoli presenti sull’immobile, come ipoteche e pignoramenti.
All’aggiudicatario non resta che stappare lo champagne e festeggiare l’acquisto.
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